2025년 전세 사기 예방 가이드｜깡통전세부터 보증보험까지 실전 대응 전략 총정리

2025년 전세 사기 예방 가이드｜깡통전세부터 보증보험까지 실전 대응 전략 총정리

전세 사기는 여전히 심각한 사회 문제로, 2025년에도 다양한 유형의 전세 사기가 발생하고 있습니다. 사전에 위험을 차단하기 위해 반드시 확인해야 할 핵심 사항들을 아래에 정리하였습니다.

 

 

 

1. 깡통전세 여부 확인

깡통전세란 주택 매매가보다 전세보증금이 높거나 유사한 상황으로, 집이 경매로 넘어가도 보증금 회수가 어려운 경우를 말합니다.

• 등기부등본을 통해 근저당, 가압류 확인
• 시세 대비 전세가율 80% 이상은 위험
• 국토교통부 실거래가 공개시스템에서 매매가 확인 가능

2. 등기부등본으로 소유권과 권리관계 검토

계약 전 등기부등본(말소사항 포함)을 반드시 열람해야 하며, 다음 항목을 중점적으로 확인합니다.

• 임대인 명의와 일치하는지 확인
• 선순위 담보(근저당권 등) 존재 여부
• 경매·가압류 기록 여부

인터넷 등기소에서 확인 가능

3. 확정일자와 전입신고 필수

계약 후 전입신고와 확정일자를 받아야만 대항력 및 우선변제권이 발생합니다. 둘 중 하나라도 누락되면 보증금 보호가 어렵습니다.

• 전입신고: 주민센터 방문 또는 정부24에서 신청
• 확정일자: 임대차계약서 지참 후 주민센터에서 부여

4. 전세보증금 반환보증보험 가입

2025년부터 보증금 7억 원 이하 주택까지 보장 범위가 확대되었습니다. 임대인이 거절해도 세입자 단독 가입이 가능합니다.

• 주택도시보증공사(HUG)
• 서울보증보험(SGI)
• 가입 조건: 등기부등본상 권리 이상 없음, 전입·확정일자 완료

5. 허위 매물 및 유사 사기 사례 주의

허위 전세 매물은 SNS, 카페, 플랫폼 등을 통해 유포되며, 시세보다 현저히 낮은 전세 매물은 의심해야 합니다.

• 중개사무소 등록번호 조회: 한국공인중개사협회
• 계약 전 반드시 현장 실물 확인
• 중개사 자격증 및 신분증 실물 확인

6. 임대인의 체납 및 보증금 반환 이력 확인

2025년부터 시행된 임대차 이력 열람제도를 통해, 임대인의 전세 사기 이력이나 체납 여부를 확인할 수 있습니다.

• 정부24 또는 국토교통부 전세사기정보시스템 연계
• 사기 전력 있는 임대인 목록 열람 가능

7. 특약사항 명확히 기재

계약서에 전세보증금 반환 책임, 수리 의무, 계약 해지 조건 등을 명확히 특약으로 작성해야 사기 피해 발생 시 법적 대응이 용이합니다.

8. 중개사의 배상책임 여부 확인

중개 과정에서의 과실로 인해 사기가 발생한 경우, 중개사 책임보험 가입 여부가 피해 보상에 영향을 미칠 수 있습니다.

• 공인중개사는 책임배상보험 가입이 의무
• 피해 발생 시 보험사에 민원 및 배상 청구 가능

마무리

전세 계약은 보증금 규모가 큰 만큼, 한 번의 실수가 큰 피해로 이어질 수 있습니다. 위와 같은 체크리스트를 통해 사전에 위험요소를 차단하고, 법적 보호 장치를 적극 활용하는 것이 중요합니다.